Por: Massiel Sánchez Espinal
Abogada Litigante | Magíster en Procedimiento Civil por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMМ).
En esta segunda entrega se profundiza en las disposiciones neurálgicas de la Ley 85-25 que redefinen la relación entre arrendador y arrendatario: el abandono del inmueble, los depósitos y garantías, el registro obligatorio del contrato y las medidas conservatorias. Estos ejes, históricamente difusos o insuficientemente regulados, cuentan ahora con un andamiaje normativo más robusto, orientado a reforzar la seguridad jurídica, ordenar las expectativas de las partes y facilitar una gestión más eficiente de los conflictos.
- ¿El abandono del inmueble libera al inquilino de sus obligaciones?
El artículo 12 de la Ley 85-25 dispone expresamente que:
“El hecho de que se abandone el inmueble alquilado no liberará al inquilino o arrendatario, ni al cónyuge, ni a quienes continúen habitando la vivienda en condición de inquilino, de las obligaciones contratadas”.
En consecuencia, el abandono del inmueble no extingue ni atenúa las obligaciones contractuales asumidas por el inquilino. Esta precisión normativa resulta particularmente relevante si se considera que, bajo el régimen anterior, era frecuente que los inmuebles quedaran cerrados o expuestos tras el abandono, generando riesgos de ocupación irregular, deterioro o saqueo, mientras el propietario permanecía en un verdadero limbo operativo, sin contar con mecanismos procesales eficaces de reacción inmediata.
La Ley 85-25 introduce, por primera vez, un procedimiento ágil, verificable y con respaldo institucional, que permite al arrendador documentar el abandono y retomar el control del inmueble de manera ordenada, a través de:
- Un proceso verbal de comprobación ante notario, destinado a constatar el abandono con inmediatez y dotarlo de valor probatorio; y
- La apertura del inmueble con el auxilio del juez de paz, cuando las circunstancias lo justifiquen.
Este esquema normativo ofrece al propietario una vía legal clara para recuperar la posesión material del inmueble, sin afectar las responsabilidades contractuales del inquilino ni abrir espacios para actuaciones arbitrarias, reforzando así la seguridad jurídica de ambas partes.
- Depósitos y garantías: ¿qué cambia con la Ley 85-25?
La Ley introduce un marco más estructurado para la entrega y devolución de los depósitos, estableciendo que estos deben consignarse en una cuenta especial y devolverse al término del contrato, salvo que existan daños, adeudos o incumplimientos. Su finalidad es promover la transparencia y resguardar los intereses de ambas partes, evitando retenciones arbitrarias y preservando, al mismo tiempo, la facultad del propietario de controlar el riesgo inherente al arrendamiento.
En materia de alquileres de vivienda, el depósito no podrá exceder de dos meses de renta; mientras que, en los contratos comerciales, el monto queda totalmente sujeto a la negociación entre las partes, lo que reconoce la diversidad de modelos de negocio y la necesidad de cubrir riesgos diferenciados.
El legislador, al emplear el verbo “podrá” en el texto legal, deja claro que se trata de una facultad y no de una obligación impuesta al arrendador. El propietario puede, si así lo considera, exigir hasta el límite previsto, pero no está obligado a hacerlo. Esta interpretación resulta coherente con el artículo 1134 del Código Civil, que dispone que “las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para quienes las han celebrado”, en atención al principio de autonomía de la voluntad contractual, y se armoniza con el derecho de propiedad reconocido en el artículo 51 de la Constitución dominicana, que protege la facultad del titular para fijar condiciones razonables y proporcionales en el uso de su bien.
No obstante, esta estandarización normativa, aunque orientada a evitar abusos, puede resultar excesivamente intervencionista y tensionar el equilibrio entre la protección del inquilino y el respeto al derecho de propiedad, al limitar la capacidad del titular de pactar condiciones diferenciadas y razonables en la cesión voluntaria del uso de su bien.
En efecto, la imposición de límites rígidos en materia de depósitos y garantías suscita cuestionamientos razonables sobre su compatibilidad con el derecho de propiedad y la libertad contractual, en los términos reconocidos por el orden constitucional. Frente a ello, cabe preguntarse si será la jurisprudencia la llamada a precisar y ajustar el equilibrio entre la intervención legislativa y la autonomía privada en los contratos de alquiler.
- Registro del contrato: más que un trámite, una protección legal
La Ley establece la obligatoriedad del registro del contrato de alquiler ante la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento correspondiente al lugar donde se encuentre ubicado el inmueble, configurándolo como un mecanismo de orden público orientado a fortalecer la seguridad jurídica. Este requisito:
- Otorga fecha cierta al contrato, reforzando su oponibilidad frente a terceros.
- Facilita la ejecución de las cláusulas contractuales en caso de incumplimiento, al sustentarse en un instrumento formalmente reconocido.
- Reduce la informalidad del mercado inmobiliario y genera un registro documental que desalienta prácticas evasivas.
No obstante, la normativa no establece un plazo perentorio para realizar dicho registro, lo que abre un espacio interpretativo que, en la práctica, podría dar lugar a criterios judiciales divergentes y a debates sobre la eficacia temporal del acto.
En el plano operativo, la Ley dispone que los depósitos acordados podrán consignarse en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas, según la ubicación del inmueble, manteniendo así un esquema flexible que facilita la administración de las garantías.
- Medidas conservatorias: El blindaje legal del arrendador
Las medidas conservatorias previstas en la Ley 85-25 otorgan al propietario herramientas rápidas y efectivas para asegurar el cobro de las rentas y proteger su inversión cuando el inquilino incumple. Estas disposiciones permiten actuar con agilidad y evitar que la deuda se incremente o que el arrendador quede desprotegido mientras avanza el proceso judicial.
El artículo 17 dispone que:
“El propietario o arrendador, amparado en el contrato de alquiler y acompañado de un acto de intimación puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro de las sumas adeudadas por falta de pago del precio del alquiler o cualquier otra obligación derivada del contrato; sin perjuicio del derecho a solicitar otras medidas conservatorias al juez de paz”.
Esta norma reconoce expresamente la facultad del arrendador de asegurar bienes o valores del deudor mediante embargo retentivo, reduciendo el riesgo de insolvencia y preservando su derecho de crédito.
Por su parte, el artículo 29 establece:
“El juez de paz en atribuciones de alquileres y desahucios del lugar donde se encuentra el inmueble y que conozca de la demanda principal, también conocerá de la demanda en validez del embargo, desembargo, demanda en declaración afirmativa, validez de acta contentiva de reconocimiento de deuda, así como cualquier contestación que se suscitara en el curso del proceso”.
Con ello, la Ley centraliza en un solo juez todas las incidencias vinculadas al embargo y a la ejecución de medidas conservatorias, evitando trámites dispersos y acelerando la resolución del conflicto.
En conjunto, ambos artículos fortalecen de manera significativa la posición jurídica del arrendador, al permitirle actuar de forma preventiva, asegurar el cobro de las obligaciones y garantizar una tutela judicial efectiva, sin dilaciones innecesarias.
Conclusiones de la Parte II
En síntesis, la Ley 85-25 evidencia un rediseño sustancial del régimen de alquileres, al dotar al arrendador de instrumentos más definidos para enfrentar el abandono del inmueble, estructurar el sistema de depósitos y garantías, formalizar los contratos y activar medidas conservatorias eficaces, contribuyendo así a ordenar un mercado tradicionalmente afectado por altos niveles de informalidad.
Sin embargo, este fortalecimiento normativo no está exento de fricciones. Determinadas disposiciones reflejan una intervención legislativa intensa que reabre el debate sobre los límites entre regulación y autonomía privada, así como sobre el alcance real del derecho de propiedad en el contexto de los contratos de alquiler. Esto deja la interpretación judicial un rol decisivo en la construcción de ese equilibrio.
En la próxima y última entrega se abordarán el procedimiento de ejecución, el régimen de recursos y una reflexión crítica integral de la ley, con el objetivo de evaluar si el nuevo marco legal alcanza, en la práctica, el equilibrio que proclama.
