Tras décadas de incertidumbre y fragmentación normativa, la República Dominicana da un paso firme hacia la modernización del régimen de alquileres y desahucios. El 15 de agosto del 2025 fue promulgada la Ley 85-25, derogando la Ley 4314 de 1955, la Ley 17-88 y el Decreto número 4807 de 1959 sobre control de alquileres. Esta reforma estructural, largamente esperada, representa un avance significativo en la legislación inmobiliaria del país.
La Ley 85-25 consolida en un único cuerpo normativo todas las disposiciones previamente dispersas en materia de alquileres, ajustándolas al contexto económico, urbano y judicial actual. Su objetivo es regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas derivadas del alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro.
Sin embargo, la ley excluye expresamente ciertos casos, como fincas rurales, pensiones, hospedajes, parques industriales o zonas francas, alquileres turísticos de menos de 90 días, bienes del Estado y actividades regidas por leyes especiales.
A continuación, analicemos las transformaciones que marcarán un antes y un después con la implementación de esta nueva ley.
- Arbitraje: una vía moderna para resolver conflictos
El artículo 3, párrafo III de la Ley 85-25 introduce una novedad histórica: los contratos de alquiler con fines comerciales o sin fines de lucro podrán incorporar una cláusula arbitral para resolver conflictos fuera de los tribunales ordinarios. Esta disposición representa un avance significativo al fortalecer la autonomía de las partes, permitiéndoles elegir un mecanismo alternativo para la solución de controversias.
Además, promueve la modernización procesal, fomenta la equidad en las relaciones contractuales y potencia la eficiencia en la resolución de disputas, reduciendo la carga del sistema judicial y favoreciendo soluciones más rápidas y especializadas.
- Fiador solidario: garantía extendida en la tácita reconducción
La ley también refuerza aspectos clave de la relación contractual, como la figura del fiador. El artículo 5, párrafo II establece que, en caso de tácita reconducción, es decir, la renovación automática del contrato, cuando ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminarlo, las obligaciones del fiador solidario se mantienen vigentes hasta la entrega efectiva del inmueble.
Esta precisión normativa refuerza la posición jurídica del arrendador, garantizando la continuidad de la garantía durante todo el período en que el inmueble permanezca bajo la tenencia del arrendatario. Asimismo, corrige una laguna histórica del régimen anterior, en el cual la prolongación del contrato no comprometía necesariamente la garantía del fiador.
- Subrogación por fallecimiento: equilibrio entre humanidad y legalidad
Uno de los aspectos más sensibles en la relación arrendaticia es el manejo de situaciones en las que el inquilino fallece durante la vigencia del contrato. La Ley 85-25 aborda este escenario con una visión equilibrada, reconociendo tanto la necesidad de proteger a los convivientes del arrendatario como de preservar los derechos del propietario.
El artículo 11 establece un orden de preferencia para determinar quiénes pueden subrogarse en los derechos del inquilino fallecido, siempre que estas personas garanticen el pago de la renta correspondiente. Esta disposición busca evitar la desprotección de familiares o personas cercanas que convivían con el arrendatario, permitiéndoles continuar ocupando el inmueble bajo las condiciones pactadas.
Al mismo tiempo, la norma asegura que el arrendador no quede en una situación de incertidumbre o vulnerabilidad jurídica, ya que la subrogación está condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales. Así, se logra un balance entre humanidad y legalidad, fortaleciendo la seguridad jurídica sin desatender el componente social inherente a este tipo de relaciones.
Conclusión de la Parte I
Dejamos atrás un marco legal obsoleto y entramos en una etapa que exige mayor conocimiento técnico, precisión jurídica y responsabilidad contractual. La Ley 85-25 no solo unifica disposiciones dispersas, sino que redefine la relación entre propietarios e inquilinos bajo un enfoque más equilibrado y contemporáneo.
En la próxima entrega, analizaremos cómo la ley aborda los supuestos de abandono del inmueble, depósitos y garantías y aspectos esenciales para prevenir conflictos en la práctica.
Por: Massiel Sánchez Espinal
Abogada Litigante | Magíster en Procedimiento Civil por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMМ).
