En el año 1938, con la entrada en vigor de la Ley 5038 sobre condóminos, se estableció un elemento esencial para la buena administración de los edificios y residenciales: las cuotas de gastos comunes, conocidas popularmente como “mantenimiento”. Estas cuotas aseguran el funcionamiento adecuado del condominio: limpieza, seguridad, iluminación, agua, ascensores, entre otros servicios esenciales.

La ley, consciente de la importancia de estos pagos, reconoció las cuotas como un crédito privilegiado, lo que significa que tienen una protección legal superior, incluso por encima de otros tipos de deudas. Este “privilegio de condominio”, establecido en el artículo 18 de la Ley 5038, debería garantizar que el cobro de estas cuotas sea ágil y efectivo.

¿El problema? La vía legal para reclamar estos créditos sigue siendo el procedimiento de embargo inmobiliario ordinario, contenido en el Código de Procedimiento Civil Dominicano, un proceso lento y costoso, que puede tomar entre 90 y 120 días en el mejor de los casos. En muchos otros, se extiende mucho más debido a incidentes legales y retrasos procesales.

Esto contradice directamente el artículo 69 de la Constitución Dominicana, que garantiza el derecho a una justicia accesible, oportuna y gratuita. ¿Qué tan accesible y oportuna puede ser una justicia que tarda meses o incluso años en resolverse, mientras los servicios del condominio se ven comprometidos por falta de fondos?

 Una solución a la vista

La Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, establece un procedimiento especial de ejecución inmobiliaria, mucho más ágil y moderno, que permite resoluciones en tan solo 45 a 60 días.

En su artículo 149, esta ley permite que distintos acreedores hipotecarios (bancos, fiduciarias, etc.) accedan a este procedimiento especial siempre que la garantía haya sido convenida convencionalmente.

¿Por qué no extender este procedimiento a los créditos privilegiados por cuotas de condominio?

El privilegio ya está legalmente reconocido. Lo que falta es una vía procesal eficiente para ejecutarlo. Incluir a los condominios como beneficiarios del procedimiento especial de la Ley 189-11 sería un avance significativo en la protección de la vida en comunidad, permitiría cubrir los gastos comunes de manera más oportuna y reflejaría una verdadera intención de modernizar el sistema jurídico dominicano.

 En resumen:

• Las cuotas de condominio son un crédito privilegiado, pero su cobro es lento.
• El proceso actual (embargo inmobiliario ordinario) es anticuado y poco efectivo.
• La Ley 189-11 ofrece un modelo procesal más ágil.
• Extender ese modelo a los condominios protegería mejor la convivencia, los servicios y el valor de las propiedades.

Es hora de una reforma. El mantenimiento no puede esperar.

Por: Sergio Alberto Gomez Clase

Abogada Asociado, Litigios y Resolución Alternativa de Conflictos.