En el presente artículo analizaremos las luces y sombras de la Ley 5038 de 1958 sobre Condominios y sus modificaciones, en el contexto de los conflictos jurídicos que surgen entre condóminos por el impago de cuotas de mantenimiento y la ejecución del privilegio establecido para su cobro.

La Ley 5038, promulgada en el año 1958, instituyó un sistema especial para la propiedad por pisos o departamentos, siendo conocida popularmente como la “ley sobre condominios” o “régimen de condominio” en la República Dominicana. A través de esta normativa se regulan aspectos fundamentales del condominio: su formación, administración, funcionamiento, disolución, así como los derechos y deberes de los propietarios. Además, establece los mecanismos jurídicos con los que cuenta el consorcio de propietarios para hacer frente a los conflictos que puedan surgir entre condóminos.

Para beneficiarse de las disposiciones de esta ley, el inmueble debe estar debidamente registrado y constituido conforme al régimen previsto en la normativa, y contar con las divisiones físicas y sectores que exige. De lo contrario, ante una eventual disputa, se aplicará el derecho común vigente en la República Dominicana.

Cuarenta y siete años después, la Ley 5038 fue modificada por la promulgación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Desde entonces, se han emitido diversos reglamentos y disposiciones técnicas orientadas, entre otros fines, a facilitar la constitución formal de los condominios.

Sin embargo, las normas jurídicas disponibles para atender los conflictos derivados de la convivencia condominal no solo resultan insuficientes, sino que han dado lugar a vacíos legales que obligan a los tribunales a interpretar las disposiciones vigentes con criterios discrecionales, lo cual pone en juego la seguridad jurídica de las partes involucradas.

Para cubrir sus necesidades básicas, un condominio debe contratar servicios de terceros —como gas, mantenimiento de planta, limpieza, vigilancia, entre otros—. En consecuencia, cada propietario tiene la obligación de mantenerse al día con los pagos correspondientes, ya sea mediante la empresa administradora, el consorcio de propietarios o la persona designada por estos para gestionar el cobro, según corresponda.

El artículo 4 de la Ley 5038 establece lo siguiente:

“Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes (…)”.

En otras palabras, el propietario está legalmente obligado a contribuir al pago del mantenimiento de las áreas comunes, cuyo disfrute también le corresponde. Pero ¿qué sucede cuando este deber es ignorado o desafiado?

Ante una negativa de pago que comprometa el funcionamiento del edificio, la ley contempla mecanismos de acción orientados a proteger el interés colectivo. El artículo 9 establece que todos los propietarios forman obligatoriamente y de pleno derecho un consorcio con personalidad jurídica propia, el cual está facultado para tomar medidas tendentes a lograr que los deudores morosos salden sus compromisos.

Para que el consorcio pueda ejercer sus facultades con eficacia frente a los propietarios morosos, es imprescindible contar con una estructura organizativa funcional, sustentada en el reglamento interno y los estatutos del condominio. Estos instrumentos normativos establecen los procedimientos para la adopción de decisiones colectivas y garantizan que las acciones dirigidas a preservar el interés común se realicen conforme al marco legal aplicable.

El reglamento interno que acompaña la constitución de cada condominio, junto con sus estatutos, debe establecer las reglas para la convocatoria y celebración de las asambleas generales y extraordinarias del consorcio de propietarios. Estas convocatorias suelen hacerse por escrito e incluir el orden del día con los puntos a tratar. Las resoluciones adoptadas en asambleas válidamente convocadas son obligatorias para todos los condóminos, conforme al artículo 12 de la ley.

Durante estas asambleas, puede determinarse qué unidades adeudan cuotas de mantenimiento, detallando la descripción del inmueble, el monto de la deuda, los meses adeudados, intereses, mora y gastos extraordinarios. Si el propietario no obtemperare al pago en los términos establecidos, se procederá con la inscripción del privilegio conforme a la ley.

El artículo 18 de la Ley 5038 dispone que el pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario está garantizado con un privilegio sobre su unidad privada. Este privilegio tiene prelación sobre cualquier otro y se extiende también a la parte alícuota indivisa de las áreas comunes del inmueble, en virtud de lo dispuesto en el artículo 5.

Esto implica que el condómino que incumpla con el pago de sus cuotas se expone a una consecuencia jurídica específica: la inscripción y posterior ejecución de un privilegio a favor del consorcio de propietarios del edificio.

Es fundamental que el orden del día de la asamblea incluya un punto relativo a la revisión de deudas y la ejecución del privilegio, así como la autorización expresa para proceder con su inscripción en el Registro Inmobiliario. De este modo, la medida será conocida por todos los condóminos y su aprobación se llevará a cabo de forma válida, evitando posibles objeciones del Registro Inmobiliario al momento de la inscripción correspondiente.

El artículo 33 de la Ley de Condominios dispone que la comprobación de las cuotas no pagadas será realizada por la asamblea, y que el documento certificado por el administrador y legalizado por notario constituye título suficiente para la inscripción del privilegio en el Registro de Títulos.

Sin embargo, esta disposición fue modificada y se eliminó el plazo de 15 días que anteriormente existía para impugnar la decisión de la asamblea y solicitar la cancelación del privilegio. Ante esta laguna legal, entendemos que la solución lógica y jurídicamente coherente es aplicar supletoriamente el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, que establece un plazo general de un mes para apelar decisiones civiles.

Uno de los principales desafíos procesales que presenta la Ley 5038 es la ausencia de un procedimiento específico para la ejecución del privilegio. Esta omisión obliga a recurrir, de forma supletoria, a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil relativas al embargo inmobiliario. En efecto, cuando una ley especial no regula expresamente un aspecto procesal, resulta procedente acudir al derecho común para suplir los vacíos o ambigüedades normativas, conforme al principio de supletoriedad reconocido tanto por la jurisprudencia como por la doctrina dominicana.

Esto significa que el cobro de una deuda por cuotas de mantenimiento requiere llevar a cabo un proceso extenso, formalista y cargado de trámites administrativos. Dicho proceso comienza con la inscripción del privilegio en el Registro de Títulos, continúa con la notificación de un mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario al deudor, quien dispone de un plazo de 30 días para saldar la deuda, continuando con la ejecución inmobiliaria sobre la unidad correspondiente en caso de incumplimiento.

Durante ese tiempo, el deudor moroso se beneficia de la dilación procesal, mientras el condominio sufre las consecuencias económicas de la deuda, afectando el uso, goce y disfrute de los demás propietarios, así como el estado de conservación del inmueble.

Otro aspecto para destacar desde la perspectiva procesal es cuando el deudor acciona judicialmente contra el consorcio de propietarios, cuestionando su obligación de pago mediante demandas infundadas. Aunque estas acciones carezcan de fundamento, deben ser respondidas ante los tribunales, lo que genera una carga adicional para el sistema judicial y retrasa la solución del conflicto, situación que se agrava debido a la ausencia de un procedimiento abreviado específico para estos casos.

Reflexión final

La Ley 5038 surgió en un contexto histórico muy distinto al actual. Hoy, más de seis décadas después, se enfrenta a un tejido social, económico y urbano radicalmente transformado. En un país donde el crecimiento vertical es cada vez más visible, y donde las ciudades se expanden en estructuras condominales, mantener una ley desfasada representa una amenaza directa a la convivencia, la seguridad jurídica y la sostenibilidad de la vida urbana.

No se trata solo de cobrar cuotas vencidas, se trata de proteger el equilibrio entre el derecho individual a la propiedad y el interés colectivo del bienestar condominal, además de garantizar que vivir en un condominio no sea una fuente de conflicto constante, sino una forma moderna, eficiente y solidaria de vivir en comunidad.

La ausencia de claridad procesal y de normas actualizadas no solo deja a muchos en un limbo jurídico, sino que también pone en riesgo edificaciones que representan inversiones de vida. Por ello, modernizar la Ley 5038 no es simplemente una opción técnica, sino un deber jurídico, social y humano. Porque donde la ley no protege, la convivencia se deteriora; y donde el derecho no avanza, la justicia inevitablemente se detiene.

Por: Massiel Sánchez Espinal

Abogada Litigante | Magíster en Procedimiento Civil por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMМ).